法律咨询|婚前协议约定婚前房产归一方却未过户，风险极大！
发布时间：2018年9月19日
【法律咨询】
贺小姐咨询：我和男朋友2012年认识，至今已经恋爱六年，今年我们打算登记结婚，2017年男朋友父母出资帮助他买了一套房产，登记在男朋友名下。因为我们恋爱期间经常吵架，我父母担心结婚后两个人合不来可能要离婚，届时我作为女方可能会吃很大的亏，所以要求将房产加我的名字，但是由于房产还有贷款无法完成加名手续。男朋友提议写个保证书或者婚前协议，约定登记结婚后将房产加我的名字或者直接约定房产归属我们夫妻共同财产。我担心保证书或者婚前协议对我没有充足的保障;如果保证书或者婚前协议无法保障我的权益，将来如果我和男朋友结婚后又离婚，对于婚后我们还贷的部分我有没有权利要求分割呢?
【律师解答】
一、保证书或婚前协议的效力如何认定?
实践中对于保证书的效力存在争议，但对于婚前协议的效力，绝大多数法院都是认可其法律效力的。《婚姻法》第十九条规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”基于前述规定，法律明确规定允许夫妻之间订立婚前或婚内协议的，且对于婚前或婚内协议的竞争力是予以认可的。风泽律师团婚姻家事团队律师提示：婚前或婚内协议必须以书面形式订立，任何口头约定在发生争议时将无法获得法律支持。
婚前协议虽然是有效，但是基于贺小姐与男友婚前协议中是要对房产的权属进行约定，因此还需要特别关注《婚姻法司法解释三》第六条中的下列规定“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”根据前述规定，贺小姐男友名下的房产系其婚前购买，婚前还贷及首付部分算是其个人财产，若约定为夫妻共有，意味着男方将归属其一半所有的房产赠与给贺小姐，若婚后一直不办理过户登记，其有权利要求撤销赠与。一旦男方主张撤销赠与，当初签订的婚前协议将无法起到应有的作用。
二、婚前协议无效或不签订婚前协议，离婚时房产如何分割?
《婚姻法司法解释三》第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”根据前述规定，若本案房产系男方婚前首付购买，婚后只要存在共同还贷的情况，双方在离婚时贺小姐便有权要求分割婚后还贷及对应增值部分的一半。
三、婚前协议内容合法且公证的不可再撤销
根据前述分析可知，本案贺小姐与男朋友若只是私下签署婚前协议，而不做任何处理，则可能面临撤销赠与的风险。但若贺小姐与男友将婚前协议进行公证，基于《合同法》第一百八十六条的规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”则男友无法行使撤销权。
